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不動産の売却依頼も杜丸不動産にお任せください
 

相続や転勤・引越などで不動産を売ろうと思った時に、きっとはじめは自分なりにネットや雑誌で売り方について調べてみると思います。
で、最初にとる行動は・・・
とりあえずそこそこ有名な不動産会社に電話する。 というパターンの方が多いと思います。
多分、ネットで調べてみてもなかなかわからないことが多いのだと思います。

専属専任媒介契約?
宅地建物取引業?
相場?
仲介料?
譲渡所得? ○★※▲◇×・・・?


こんな初めて聞く不動産用語なんて自分で調べてみてもよくわからないし、覚える気なんてさらさらない。
で、結局 「とりあえずは大手に聞けばいいか!いくらで売れるのか知りたいし!」 と・・・
恐らくこんな感じになると思います。
でも ちょっと待ってください!
もしかしたら何も知らずに動き始めて大変な失敗があるかもしれませんよ!!
では、せっかく杜丸不動産のホームページを見ていただいておりますから、売却の流れについて説明致します。
仲介 or 買取
 
仲介のメリットは
1 近隣周辺価格で売り出し可能。
2 手取り額が買い取りに比べて多い
3 とくに慌てて進める必要がない
4 なかなか売れなければ売り止めもできる

デメリットは
1 価格・時期に決まりがなく場合によっては計画が下方修正される
2 時間がかかることもある
3 お住いの場合は何度も見学に来られることもある
4 売却することを秘密にしていてもばれることがある


買い取りのメリットは
1 即金です。すぐお金になります。
2 他人に知られずにスムーズに進みます。
3 とにかく面倒くさくない

デメリットは
1 市場価格より大幅に安くなる
2 後々に安すぎたと後悔してもどうにもならない
3 マイホームの場合は引っ越しが忙しい

時間がかかっても良いのなら仲介。
買い取りより価格が下がることはまずないと思ってください。

買い取りの場合は建物のリフォーム後の再販とか土地なら分譲工事をしてからの販売などになります。

そのほかに不動産会社の多少でも利益を見込みますから様々な経費を考えると市場価格より安くならざるを得ないのです。
まずはこの2つの売却方法をよく知ったうえで、どちらの方法で売ろうかと決定してから相談しましょう。
 
1 売却のご相談
ご希望や売却の事情等をお伺いして、売却される場合の条件、時期等を整理します。
売却には、法律や税金、費用など分かりにくい点、不動産取引についての不安がつきものです。
不動産売却の際にかかる諸費用や法律・税金についてまずは知っていただきます。

2 売却不動産の審査・査定
ご売却物件を建築年数や周辺環境、管理状況、売買事例、市場動向、希少性など、さまざまな観点から調査のうえ、査定価格を算出いたします。査定価格とは、市場でおおむね3ヶ月以内に売却可能と思われる価格です。査定額=売り出し価格ではありません。


3 売り出し価格の決定
 査定価格を参考に売り出し価格を決定していただきます。「少しでも高く売却したい」というお気持ちはよく分かります。ですが、近隣の取引と比較して高すぎる価格は、購入希望者からの問い合せがありません。また、販売を開始してから徐々に価格を下げていくという方法は物件の“鮮度”が落ちてしまい、その結果、売却期間が長期化する可能性がありオススメできません。売り出し価格は査定額をご参考に市況に適正な価格にすることが、早く売却するためのポイントです。でも・・・大切な財産です。まずは希望額をぶつけてください。




 4 媒介契約の締結
 媒介契約は3種類あります。売却依頼の契約は不動産会社1社、もしくは複数の会社とすることができます。それぞれの媒介契約にメリット・デメリットがあります。



 5 販売活動
 媒介契約を締結したら不動産会社は販売活動を開始します。
ご売却の条件にあった購入希望者をまずは自社の顧客の名簿から探します。
不動産流通機構(レインズ)への登録、スーモやアットホームといった有名ポータルホームページへの掲載等の広告活動により、物件を市場に公開し、購入希望者を見つける努力をします。
ただし、周囲には知られたくないなどの事情がある場合は、広告活動を限定することもあります。




6 購入希望者への案内
 購入希望者が見つかり次第、ご都合に合わせて物件を見学していただきます。1組の見学で申し込みのこともあれば、何組も見学を繰り返すこともあります。




 7 買付・購入の申し込み
 購入希望者から正式に買付・購入の申し込みがあれば、売却条件や引渡し日、支払方法などの具体的な契約条件の調整をいたします。


 8 不動産売買契約の締結
 購入希望者と契約条件について合意されましたら、不動産売買契約を締結します。 その際、不動産会社作成の売買契約書に署名・捺印をいただき、買主様から手付金を受け取ります。


 9 引渡しまでの準備
 引渡し日までに、借入金の返済・抵当権抹消の手続き、各種書類の準備、引越しなどを行います。 借入金の返済は、買い主様の残代金を充当して残金日に行なうケースもありますので、その場合、抵当権抹消の手続きは、残金日に所有権移転登記と同時に司法書士に依頼します。


 10 残金決済
 司法書士立会いのもと、銀行等で行われることが多いです。買主様から残代金を受取り、固定資産税の精算や所有権の移転、抵当権の抹消などの登記の申請書の記入を行います。権利証はこの時点で司法書士を通じて買主さんに渡すことになります。(今は登記識別情報になります)


  11 物件の引き渡し
 不動産を引き渡します。これで売却がすべて完了です!





不動産の売却はこんな流れで進んでいきます。
進め方さえ理解すれば恐れることはなく安心して売却できます。
各不動産会社それぞれ特徴はありますが、
すべての会社に共通して言えるのが免許取得して業を行っております。
売ることを決めたらすべてを信頼して任せましょう。

 

 売却時にかかる具体的な費用とは
 【仲介手数料】
 仲介手数料は上限が定められております。


上記宅建業法に基づくと・・・
200万円以下の仲介手数料は5%ですから、
400万円以上の仲介手数料3%との差は2%。金額にすれば4万円です。
200万円を超え400万円以下の仲介手数料は4%ですから、同じように3%との差は1%。金額にすれば2万円です。400万円以上の仲介手数料は3%ですから、差はゼロ。
つまり、売買価格に3%を乗じて、
6万円(=4万円+2万円+0円) を加えれば、
税抜の仲介手数料が計算できるわけです。

ということは・・・

([売買価格]×3%+6万円)×1.08=[売買価格]×3.24%+6.48万円
※1.08は消費税です。増税後は1.1になります。

という計算式になるのです!!
 
 【印紙税】
売買契約書に貼付する印紙は売主と買主の双方でそれぞれ負担します。売買価格で収入印紙代は変わります。

ただし、減税措置が取られることもありますので、印紙代が少ない場合もあります。

【司法書士の費用】
売却不動産に購入時の住宅ローンの抵当権が設定されている場合は、抵当権の抹消手続きが必要となる為、費用がかかります。又、売却不動産と現住所が異なる場合は住所変更登記も必要になります。

 【譲渡所得税】
 売ったときに経費を抜いた分の手取りから払います。
マイホームの売却や住みかえは控除額が大きいので払わない場合もあります。
税制によって変わりますが3000万円までなら控除の対象になってきます。
マイホーム以外の所有不動産を売る場合は、取得してからの所有期間がトータルで5年以上なら20%。5年未満の短期なら39%。この差は大きい!
できれば5年以上は所有しておいてください。
(トータルとは相続した場合のことです。その際は被相続人の所有期間も加算されます)


なんだか難しい言葉が出てきましたが、そう何度も売却することのない不動産ですので少しだけでよいので覚えておいていただければ問題ありません。
そう何度も・・・
何度も・・・
何度も・・・
売ることのない不動産ですから。


ここ重要です!


宅地建物取引業法では「宅地建物の売買・交換・貸借をする行為で業として行うものを宅地建物取引業とする(要約)」とされており、「宅建業を営もうとするものは都道府県知事または国土交通大臣の免許を受けなければならない(要約)」となっています。
杜丸不動産ももちろん免許を取得して営業しております。
つまり、個人が所有する土地を分譲して不特定多数の者に反復継続して売却する行為は業としてみなされるので、売主は無免許業者としてみなされる恐れがあります。
勝手に分譲して売らないでくださいね!
必ず不動産会社に相談してください!
業法違反の罪って罰金とか多額ですよ!
場合によっては刑事責任も!!

何度も!!
何度も!!
何度も売れませんよ!

 媒介契約
 不動産を売却する際に締結する媒介契約についてです。
契約と言ってもこの契約時にはお金はかかりません。
契約が成立して、無事に引き渡しまで済んだ際に仲介手数料が発生します。
この時点は無料なので覚えていてください。
不動産会社に売却を依頼する場合、依頼者と不動産会社が「媒介契約」を結ぶことになります。
媒介契約には専属専任媒介契約専任媒介契約一般媒介契約の3種類あり、
それぞれに特徴があります。
 1 専属専任媒介契約
 1社だけの不動産業者に仲介を依頼し、他の不動産業者に重ねて依頼することができない契約です。
依頼を受けた不動産会社は媒介契約後5日以内に、指定流通機構「レインズ」に依頼者の物件情報を登録します。
不動産業者は、依頼者に対して、1週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。また依頼者は、自分で購入希望者を見つけることはできません。

 2 専任媒介契約
 
「専属専任媒介契約」と同じく特定の不動産業者のみに仲介を依頼する契約です。
不動産会社は媒介契約後7日以内に、指定流通機構「レインズ」にお客様の物件情報を登録します。
不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があります。
依頼者は、自分で購入希望者を見つけることもできます。

 3 一般媒介契約
 
複数の不動産業者に重ねて仲介を依頼することができる契約です。
不動産会社は、登録することとした場合には指定流通機構「レインズ」へ依頼者の物件情報を登録します。不動産業者に報告義務はなく、依頼者も自分で購入希望者を見つけることができます
 
  専任専属媒介 専任媒介 一般媒介
   
複数の不動産会社
との契約
依頼者は他の不動産業者
に依頼はできない
依頼者は他の不動産業者
に依頼はできない
複数の不動産業者と
契約可能
自分が見つけてた
相手との直接契約
できない 出来る  出来る 
契約の期間  3カ月以内 3カ月以内  3カ月以内 
報告の義務 1週間に一度の報告義務 週間に一度の報告義務 
指定流通機構 契約後5日以内に登録義務有 契約後7日以内に登録義務有 登録の必要なし
 
 レインズとは
●レインズ「REINS」とは・・
レインズとは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣の指定を受けた「指定流通機
構」である全国で4つの公益法人によって運営されている情報共有のためのコンピュー
ター・ネットワークシステム。売り出し物件情報・成約物件情報などの不動産情報がリアルタ
イムで入手できます。 全国の不動産情報はほぼここに集められ、各不動産会社はここ
から情報を取得して買主様に情報提供します。つまりレインズに登録された情報は全て
の不動産会社で共有されます。
 
 売却についてのPOINT
さて、ここまで売却の流れや費用、媒介契約について説明してきましたが、
杜丸不動産では、「一般媒介契約」にての売却をオススメしております。
「専任媒介契約の方が早期売却可能」なんてことはありません。
仲介業者を競争させることの方が、早期売却できる方法です。
弊社も含め各社必死で販売活動しますから!
なので「一般媒介契約」で何社にも依頼する方が、早く売れる最善策なんです!
杜丸不動産以外の会社にもどんどん依頼してください。但し売り出し価格は同額ですよ!

また、群馬ではあまりないのですが、1社専任ですと他業者への公開を遅らせたりとか(両手取引狙い)する業者もいるようです。
この辺りは慎重になって選んでください。
それと、あまり大きな会社もいいところもあればそうでないこともあります。
多くの広告費を掛けたり営業マンが沢山いたりとか、早期売却の可能性も十分ありますが、小さな地域に限定すると、そのエリアには支店がないのでエリア情報を知らなかったり、担当者が広いエリアを担当していて対応が疎かになったり、実は売買には慣れていない賃貸専門会社だったりと。
 では、どんな会社に依頼すれば早く売却できるのでしょうか?
・一般媒介契約を推進している営業活動に必死さと積極性が感じられる会社
・買いたい人向けにホームページを充実させて活用している会社
・売却物件のエリアに特化して営業している会社
・機動力がありそうな会社
・いつも人が出入りしている賑やかな会社
・見た目怖そうな人がいない会社
 
 杜丸不動産の売却活動
 少しだけ杜丸不動産のことを紹介すると、
旧群馬町・箕郷町・榛東村・吉岡町・前橋市北西部の会社所在地から15分以内に営業エリアを絞り、この地域の情報にはおそらく日本一詳しい不動産会社です。

弊社以外に売却査定を依頼されたとしても、その物件の査定を同業者より相談を受けます。
弊社以外で媒介契約を結んでいたとしても、
結局は弊社が買主側の仲介にて売買契約をすることが多くあります。
それだけ地元に密着して営業していることを自他ともに認める不動産会社です。

また杜丸不動産はインターネット不動産として・・
 



さらに特徴として・・



こんな会社です。

ローンが残っているけど売却したい
相続したけどどうしていいかわからない
別けあって手放すことに
弁護士・税理士・司法書士・行政書士方のクライアントの不動産売却
などなど

旧群馬町・箕郷町・榛東村・吉岡町・前橋市北西部エリア不動産売却は
杜丸不動産へお任せください!

 
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電話で問い合わせる 027-388-0961
 
※日曜日はご予約のお客様優先となりますので、事前にご予約をお願い致します。
賃貸物件にについては鍵の手配にお時間がかかる場合がございます。当日のご案内が難しい場合もございますので、予めご了承ください 。

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