株式会社杜丸不動産

ローン困難

住宅ローンの借入が困難な方

  • Q
    人生で最も高い買い物はなんでしょう?
  • A
    もちろん不動産購入です!

ほとんどの方がお答えになるのではないでしょうか?
残念ながらそうではありません。実は人生最大の買い物は「住宅ローン」です。
なぜなら多くの方は不動産購入をする時に「住宅ローン」を組むからです。住宅ローンは「現金」で土地や建物を購入しない限り、必ずついてまわります。

住宅ローンについて

例えば、群馬町・箕郷町・榛東村エリアでよくある新築建売4LDKの価格帯の2,000万円で購入するとしましょう。
この際、2,000万円の支払いで済むのは、全額現金で購入される方だけです。
ほとんどの方が、「住宅ローン」を借りて、毎月少しずつ返済していくことになります。
この住宅ローンには、利息が発生します。
つまり、住宅ローンの選び方一つで、2,000万円の家を、2,500万円で支払い終える人もいれば、3,000万円で支払い終える方、4,000万円で支払い終える方、下手をすれば1億円支払ってもまだ返済が終わらない…なんて方も出てくる可能性があるのです。
不動産購入では、ライフスタイルに合う住まいを夢見て、立地や間取り、住宅設備や周りの環境など、細かく調べて、選択を繰り返していくことでしょう。
それにもかかわらず、住宅ローンについては、銀行や不動産屋さんや住宅会社に勧められるままに、深く考えることもせずにローンを組んでしまい後々に後悔する方が後を絶ちません。
どの銀行での住宅ローンの選び方や、金利の動向はどうなのか、どのタイミングが良いのか? 選択次第で今後の生活に大きく影響します。
建てた後も、安心した生活を手に入れるためには、まずはご自身に合った「住宅ローン」を選ぶことから始めなければならないのです。

住宅ローンを検討するにあたり

よくある目安で「家賃」と同額の返済額で住宅ローンを検討し始める方がいらっしゃいますが、それが必ずしも正しいとは言えません。まずは、ライフプランにおいてベストな住宅ローンを選択し、その住宅ローンを「借りられるか」「いくら借りられるか?」の銀行の事前審査を受け、「借りられる金額」をもとに「借りる金額」「毎月このくらいなら返済できる」を判断していくことがベストでしょう。
このタイミングで住宅ローンが借りられるか?借りられないか?
それは
不動産が購入できるか?できないか?
もはっきりとわかってきます。
まずは住宅ローンについての事前審査を受けておきましょう。
ではもし住宅ローンが借りられない、否決になった場合ですがどうしますか?
恐らくなぜなんだ?どうすればかりられるの?
と思い調査することでしょう。しかし、まず、住宅ローンにおける否決理由は、銀行に聞いても申請者ですら教えてもらえません。
一回否決されてしまうとあまり精査分析しないで次から次へと他の金融機関に申し込んでしまう傾向があります。
①個人情報等の理由により、否決は誰にも教えてくれない
②精査・分析をあまりしないで次々に他の金融機関に申し込む
③個人信用情報に照会履歴が残り他の金融機関は警戒、敬遠する可能性が・・・
④一度、否決確定した金融機関は理由がどうであれ再申請は難しい
こうなってくるとローンを組むのをあきらめて、数年間は申し込めなくなるのを覚悟するしかありません。
しかし、じつは最近、不動産購入の方法として注目を浴びてきている買い方があります。それが不動産割賦売買です。
不動産割賦売買とは、一般的な不動産売買(住宅ローン)とは異なり、住宅ローンを組まずに、月々分割での支払を可能とし売買契約の全額を支払い終えたと同時に、土地・ 建物の所有権を移転する制度です。
不動産割賦売買の特徴として
①住宅ローンがないので銀行審査、借入利息がありません
②頭金(自己資金)がなくても住宅の購入が可能です
②住宅ローンを組まないのでローン関係の諸費用が必要ありません
③家賃が売買金額に相当するので、生活モチベーションが下がりません
もし住宅ローンが否決された場合でもあきらめられない方のための、不動産購入できる一つの方法です。杜丸不動産でも今まで何名もの方が割賦売買で不動産を購入しております。住宅ローンに自信のない方は是非一度、ご相談ください。

住宅ローンの返済が困難な方

住宅ローンが返せない・・・
そんな場合でも、自己破産もせず、競売にもかけられず、場合によっては住宅ローンを数十分の一程度に圧縮できる方法があるのをご存知でしょうか。
それが不動産の任意売却です。

任意売却について

任意売却は合法的に住宅ローンの返済、督促等の苦しみから逃れる方法です。
不動産を購入する際、ほとんどの方が住宅ローンを組まれて購入されます。住宅ローンを融資している金融機関から抵当権や根抵当権という担保設定がなされており、住宅ローンの支払が出来なくなった時に担保とされている自宅を、法的手段である裁判所での競売で処分せず、所有者自ら不動産を任意に売却させて、その売却代金より抵当権やその他の担保権者が債権を回収して権利を解除、放棄し円滑に売却を行う事を、任意売却といいます。
任意売却は競売よりも良い条件で売却できることがあります。
あくまで自分の意思で自宅を売却する方法なのです。解決方法によっては自宅に住み続けることもできますし、何より苦しんでいた住宅ローン地獄から解放され、もとの平穏な暮らしを取り戻せる解決方法なのです。
任意売却に至るまでの背景で最も多い相談は離婚による住宅ローンの売却相談です。
離婚するにあたり財産処分、財産分与をする上で住宅ローンの残債が実勢価格よりローン残高の多い状態であるオーバーローンになっているのでどのように進めていいのかわからないと言う相談が非常に多いです。

ご相談について

方法としてはいくつかありますがオーバーローン状態で足らない金銭を用意できるのであれば、普通の売却をして取引の際に持参すればいけますが用意出来ないような不足が生じる場合処理の仕方がわからないとか、共有者で連帯保証人に成っていてのオーバーローン状態の場合どうすれば良いのかなどの相談件数が一番多いです。
離婚する際にマイナス財産を整理せずにそのまま放置してどちらか一方が住み続け住宅ローンが完済すればいいのだけれども離婚時に精算できていなかった住宅ローンが突然支払うことが出来なくなったり、破産されたりして突然火の粉が降りかかってきてあわてて相談に来る方も非常に多いです。
次に多いのが収入の減少に陥った方の住宅ローン返済問題の任意売却相談です。
住宅ローンを組んで20年から30年というと様々な理由で収入減少の問題がありますが、定年後の支払いが厳しい方が多いです。
次に病気による失業で収入がなくなったり、転職を余儀なくされ収入が激減されたりでにっちもさっちも行かない状況になり、生活保護を受けたくても自宅を所有しているので生活保護も受けられない状況な方、転職や独立起業をしたが思った収入が得られない等で払えなくなった等の方がよく住宅ローン返済の相談をされます。
せっかく手に入れたご自宅を手放さなければならない状態は人それぞれ様々なお気持ちだと思いますが、任意売却であれ、競売であれ、処分して換価する行為は同じでも、残債務についてはほぼ任意売却のほうが少なくなるのが普通です。
銀行ローン等の金融機関の債権者も多く貸し付けた資金を回収したいので競売より任意売却には積極的に取り組んでいただいています。

残債務の処理について

任意売却をされた方がもっとも気になるのは、「任意売却後に残債務はどうなるのか?」「その残債務はどのように処理されるの?」ということではないでしょうか。
任意売却で不動産を売却し、その金額を金融機関に返済しても、残りの債務がすべてなくなるわけではありません(競売で売却された場合でも同じです)。
しかしご安心ください。任意売却後に残った債務に関しては、先ほど少し触れたように、債務者が無理なく返済できる金額での交渉が可能です。債務者の収入状況や生活状況を十分考慮し、毎月の返済額を返済可能金額程度に抑えられるかがポイントになります。
債務者は担保の不動産を売却したため、無担保の債権だけが残る状態となるのです。よって、無担保の債権は債権者との交渉により、月々無理なく返済する約束を取り付けることが可能になるのです。住宅ローンを数10分の1~100分の1程度に圧縮できる可能性もあります。
様々な状況に応じて任意売却のメリットデメリットをお伝えしたいと思いますのでぜひご相談ください。

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